Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação

O principal motivo para a urgência está relacionado ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

1. Por que a urgência em fazer a Holding agora?
O cenário de incerteza gerado pela Reforma Tributária (EC 132/2023) e sua regulamentação (PLP 108/2024, em tramitação) cria uma necessidade de ação imediata:

A. Risco de Aumento da Alíquota do ITCMD
A Reforma Tributária tornará a alíquota progressiva do ITCMD obrigatória em todos os estados.

O que isso significa: Atualmente, alguns estados (como São Paulo) aplicam uma alíquota única de 4% sobre a herança. Com a obrigatoriedade da progressividade, a alíquota de ITCMD será maior para patrimônios de maior valor, podendo chegar ao teto de 8% (e há discussões sobre a elevação desse teto no futuro).

Ação: Ao estruturar e fazer a doação das quotas da holding em vida agora, você pode se basear nas regras e alíquotas atuais do seu estado.

B. Janela de Oportunidade na Base de Cálculo
Historicamente, uma das maiores vantagens da holding era a possibilidade de o ITCMD incidir sobre o Valor Contábil/Patrimonial das quotas doadas, e não sobre o valor de mercado atualizado dos imóveis.

Risco da Reforma: A primeira versão da regulamentação da Reforma (PLP 108/2024) tentou forçar o ITCMD a incidir sobre o valor de mercado para as holdings, o que eliminaria grande parte da economia.

Cenário Atual: Graças a debates recentes no Senado, a tendência é que a base de cálculo continue sendo o Valor Patrimonial Líquido Contábil das quotas para sociedades não negociadas em bolsa.

Oportunidade: Agir agora, enquanto essa regra tradicional ainda é predominante e as novas regras estaduais (com alíquotas progressivas) não entraram em vigor, protege seu planejamento.

Resumo: Fazer a holding agora é uma medida preventiva para "congelar" a sucessão nas regras fiscais atuais e evitar o aumento potencial da carga tributária (ITCMD) que virá com a progressividade obrigatória da Reforma.

2. O que vai acontecer com os impostos sobre imóveis (Gestão)?
A holding patrimonial tem duas grandes frentes de tributação de imóveis: a renda (aluguel) e a transmissão (venda/sucessão).

A. Imposto sobre Aluguéis (Renda)
A vantagem da holding sobre a Pessoa Física para quem tem receita de aluguel deve ser mantida.

A tributação de aluguéis em uma holding (no regime de Lucro Presumido) fica em torno de 11,33% a 14% sobre a receita bruta.

Na Pessoa Física, a alíquota máxima é de 27,5%.

Impacto da Reforma: A Reforma unificará os impostos federais (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) em dois impostos (IBS e CBS). A alíquota final para a locação pela holding pode sofrer pequenos ajustes, mas a estrutura de PJ (holding) deve continuar sendo a opção mais eficiente para grandes locadores, mantendo a grande diferença em relação à tributação de 27,5% da Pessoa Física.

B. Imposto na Venda de Imóveis (Ganho de Capital)
A tributação da venda de imóveis também é um ponto de atenção:

Cenário Pessoa Física Holding Patrimonial (Venda Recorrente)
Alíquota Média 15% sobre o Ganho de Capital (o lucro entre a compra e a venda). Cerca de 6% a 7% sobre o Valor Total da Venda (se a venda for atividade da holding).
Vantagem A PF pode ser mais vantajosa se o imóvel foi comprado há muito tempo (muitos descontos) e a venda não é recorrente. A holding pode ser mais vantajosa se a venda for uma atividade contínua (imobiliária, incorporação, etc.), mas exige um planejamento fiscal detalhado.

C. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

 

  • O ITBI incide na integralização do imóvel no capital social da holding.

  • Geralmente, há imunidade (isenção) de ITBI nessa transferência, desde que a holding não tenha a atividade preponderante de compra e venda ou locação. Essa regra de imunidade tem sido cada vez mais fiscalizada pelos municípios, mas a holding bem estruturada continua garantindo essa isenção no momento da sua constituição.

A criação de uma holding agora é, portanto, vista como o melhor momento para garantir os benefícios de sucessão e, ao mesmo tempo, organizar a gestão imobiliária antes que as alíquotas do imposto sobre herança se tornem progressivas em todo o país. É essencial, contudo, buscar assessoria jurídica e contábil para garantir que a estrutura esteja em conformidade com as regras atuais e futuras.

 

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